LOGEMENT
Les écarts de loyer
Gérard Curd
et
Claude Taffin*
Statut du logement, localisation, surface, confort, ancienneté expliquent les écarts de loyers d'un logement à lf autre. Un loyer est ainsi : divisé par deux en HLM ; croissant avec la taille de la ville ; d'autant plus élevé au mètre carré que le logement est petit ; évidemment supérieur dans les logements les plus confortables et les plus récents ; et d'autant plus faible que l'occupant du logement est installé de longue date. Le loyer est d'ailleurs beaucoup plus sensible à ces éléments quand le logement appartient au secteur libre.
Entre 1984 et 1988, le cadre législatif a été profondément renouvelé. Dans ce contexte, la croissance des loyers a été plus soutenue que celle des prix et bien supérieure à celle des charges locatives. Au total, les Français consacrent une part de plus en plus lourde de leur revenu à leurs dépenses de logement.
Pourquoi les loyers diffèrent ?
Le statut : libre ou HLM, du simple au double
* Gérard Curci et Claude Taffin font partie de la division logement de VIN SEE.
Les nombres entre crochets renvoient à la bibliographie en fin d'article.
1 . Ils 'agit là des loyers moyens calculés sur l'ensemble du stock de logements loués et non de ceux payés par les nouveaux emménages ou proposés par les agences et les petites annonces dans les journaux.
A la fin de l'année 1988, le "locataire moyen" habite un local loué vide de 68 m2 et paye un loyer mensuel hors charges de 1 390 F. S'il habite une commune rurale, il dispose en moyenne de 9 m2 supplémentaires et paye 220 F de moins. Par contre, s'il habite Paris, il loue 25 m2 de moins pour presque 1 000 F de plus (1).
Statut du logement, localisation, confort et surface expliquent les écarts de loyer. Ainsi, pour louer le mètre carré le moins cher, il faut habiter une maison individuelle dans une commune rurale et renoncer à tous les éléments de confort : on paiera alors 8 F par mètre carré et par mois pour une surface moyenne de 63 m2. Inversement, pour louer le plus cher, il faut habiter Paris, être équipé de tout le confort sanitaire, d'un chauffage central individuel
et habiter une ou deux pièces dans le secteur libre. Pour ce logement qui fait 41 m2 en moyenne, le loyer par mètre carré sera de 66 F hors charges.
Ce sont les logements HLM, surtout les non conventionnés, qui ont les loyers les moins élevés : 13 F par mois le mètre carré en moyenne dans l'ensemble de la France. Dans le secteur libre, surtout récent, les loyers sont deux fois plus chers : 26,8 F. Les logements soumis à la loi de 1948 ont des loyers comparables à ceux des logements du parc HLM conventionné. Dans le secteur social non HLM, les loyers sont intermédiaires entre le secteur HLM et le secteur libre (graphique I).
Ainsi, un appartement de trois ou quatre pièces équipé de tout le confort, avec chauffage central collectif, se loue, en moyenne, 23,7 F le m2 dans le secteur libre des grandes agglomérations et 12,5 F dans une HLM non conventionnée. Pour un appartement comparable soumis à la loi de 1948, le loyer moyen est de 16,7 F.
29
ECONOMIE ET STATISTIQUE N° 240, FÉVRIER 1991
